Nakon višegodišnjeg rasta, tržište stanova na dan u Beogradu suočava se s ozbiljnim padom interesovanja gostiju.
Promene na globalnom i lokalnom planu dovele su do značajnog smanjenja broja rezervacija, što se posebno odrazilo na privatni smeštaj. U nastavku analiziramo najnovije podatke i razloge zbog kojih je potražnja opala, kao i načine na koje se stanodavci prilagođavaju novoj realnosti.
Oko 30% manje rezervacija u odnosu na 2024. godinu
Prema podacima Republičkog zavoda za statistiku u Srbiji u martu 2025. godine, u odnosu na mart 2024. godine, broj dolazaka turista manji je za 11,1%, dok je broj noćenja manji za 14,6%. U martu 2025. godine, u odnosu na mart 2024. godine, broj noćenja domaćih turista manji je za 22,8%, a broj noćenja stranih turista manji je za 5,4%.
Vlasnici apartmana se suočavaju sa ovako ozbiljnom krizom po prvi put još od perioda pandemije. Najviše su na udaru naše najposećenije destinacije, a na prvom mestu Beograd. U ovom gradu popunjenost privatnih apartmana je za oko 30% posto manja u odnosu na 2024. godinu. Stan na dan Beograd koji je prethodnih godina bio jedan od najunosnijih biznisa, sada to više nije. U nastavku ćemo videti koji su to ključni faktori koji su doveli do ove situacije.
Faktori koji su uticali na pad interesovanja
Stručnjaci ističu više ključnih faktora koji su zajednički uticali na smanjenje interesovanja gostiju, ali tri su ključna.
Tenzije u društvu
Svi relevantni akteri, od strukovnih udruženja do najviših državnih zvaničnika, saglasni su da je politička situacija u Srbiji glavni uzrok pada interesovanja stranih turista. U proteklim mesecima Srbija je prolazila kroz period društvenih tenzija, protesta i povremenih blokada saobraćajnica, što je u inostranim medijima stvorilo sliku nestabilnosti.
Posledično, turisti iz Zapadne Evrope, kao i susednih zemalja (Slovenije, Hrvatske, Bugarske), masovno su otkazivali ili odlagali rezervacije zbog brige za bezbednost. Dakle, negativan publicitet i strah od mogućih nemira direktno su uticali na smanjenje dolazaka stranaca u Beograd.
Globalna inflacija
Globalna inflacija i rast cena troškova putovanja takođe su se odrazili na manji broj putnika. Cene goriva, avionskih karata i turističkih aranžmana porasle su tokom 2023/24, što destimulše putovanja. Takav rast cena odvraća deo domaćih turista da priušte putovanja, a strane goste motiviše da kraće ostanu ili da potraže jeftinije opcije. Istovremeno, pada kupovna moć građana (i domaćih i inostranih) što smanjuje ukupnu turističku aktivnost.
Velika konkurencija
U proteklih par godina došlo je do eksplozije ponude apartmana za dnevni najam. Mnogi investitori i vlasnici stanova u Beogradu preorijentisali su se na stan na dan biznis tokom turističkog buma nakon pandemije i priliva stranaca (posebno ruskih i ukrajinskih građana 2022. godine).
Ovaj rast ponude znači da gosti sada imaju više izbora, a izdavaoci se trude da svakog gosta privuku snižavanjem cena. Međutim, kako potražnja nije rasla istim tempom, došlo je do prezasićenja: mnogi stanovi ostaju prazni veći deo meseca.
Ukratko, tržište se zasitilo nakon rekordne 2022. godine kada su stanovi na dan masovno bukirani i kada su cene letele naviše zbog izuzetne potražnje.
Fleksibilnost vlasnika – ključ opstanka u biznisu
Nepovoljna situacija, naterala je određeni broj vlasnika stanova da se povuče iz biznisa. No, uprkos tome, Beograd i dalje ima bogatu ponudu stanova za izdavanje. Samo na Bookaweb platformi nalazi se čak preko 500 stanova za izdavanje u ovom gradu, što predstavlja gotovo trećinu ukupne ponude Bookaweb smeštaj u Srbiji.
U biznisu izdavanja stanova na dan, zadržali su se vlasnici koji su dugo u ovom poslu, i kojima prihodi od izdavanja stanova predstavljaju primarni, ili barem značajan deo izvora prihoda. Takođe u biznisu ostaju izdavaoci apartmana koji su spremni na kompromise kako bi se zadržali na tržištu kratkoročnog najma. Fleksibilnost vlasnika ispoljava se dvostruko – u pogledu cena i u pogledu uslova zakupa.
Niže cene i promotivne ponude
Mnogi stanodavci su spustili cene noćenja ne bi li privukli što više gostiju. Vlasnici stanova su spremni da iznajmljuju i ispod ranijih tarifa, računajući da je bolje imati i popunjenost po nižoj ceni nego prazan stan. Česte su i last-minute ponude i popusti za duži boravak.
Promotivne cene odigrale su ulogu posebno van sezone, zabeleženi su primeri da luksuzniji apartmani idu po ceni srednjeg ranga kada je slaba potražnja, samo da bi se održao priliv gostiju. Ovaj trend je posebno vidljiv kod lokacija koje tradicionalno važe za lokacije sa bogatom ponudom luksuznih apartmana.
Ako posetite stan na dan Novi Beograd, uočićete veliki broj luksuzno opremljenih apartmana, po cenama tek nešto višim od prosečnih. Slično se dešava i sa lokacijama Savski venac, Beograd na vodi, gde cene stagniraju već duže vreme iako se o radi o lokacijama sa luksuznim apartmanima.
Fleksibilniji uslovi boravka za goste
Osim cene, izdavaoci smeštaja su počeli popuštati i po drugim pitanjima. Sve češće se dopušta jednodnevni najam bez minimalnog broja noći, dok su ranije mnogi insistirali na minimum 2-3 noćenja.
Takođe, fleksibilno vreme prijavljivanja i odjavljivanja postaje uobičajeno, neki vlasnici dozvoljavaju kasni check-out ili rani check-in bez doplate, kako bi udovoljili gostima. Neki su počeli prihvatati kućne ljubimce ili nuditi besplatan parking/prevoz od aerodroma, što ranije možda nije bio slučaj, sve u cilju povećanja konkurentnosti smeštaja.
Ukratko, stanodavci se trude da gostu izađu u susret koliko god mogu, bilo kroz dodatne pogodnosti, bilo kroz tolerantniji odnos.
Cene i dalje pristupačne, uprkos rastu
Iako su cene svih proizvoda porasle, cene stanova na dan prosečno u Beogradu su sa 35 € porasle tek na 40 €. Treba naglasiti i da ove godine cene stanova na dan nisu rasle.
Stanovi na dan u Beogradu ostali su relativno povoljna opcija. Još uvek se mogu pronaći vrlo pristupačni stanovi: ponuda postoji i za oko 25 € po noćenju za dve osobe, dok se najpovoljniji veći apartmani (za četiri osobe) mogu naći za oko 35 € dnevno, što iznosi nešto manje od devet evra po osobi. Naravno, to su uglavnom stanovi van strogog centra ili sa skromnijim sadržajima, ali činjenica je da minimalne cene ostaju oko 30 € ili čak ispod na pojedinim lokacijama.
Budućnost biznisa kratkoročnog izdavanja stanova
Trenutnom krizom su najviše pogođene najposećenije destinacije – Zlatibor, Novi Sad, Kopaonik i Beograd. Što se tiče Beograda, situacija bi, barem kratkoročno, mogla da se popravi tokom održavanja međunarodne izložbe EXPO 2027, posebno u Surčinu, Ledinama, Jakovu, pa čak i na Novom Beogradu.
Dugoročno posmatrano, reklo bi se da će u biznisu ostati samo oni vlasnici koji se ozbiljno bave izdavanjem stanova na dan. Ako se uzme u obzir, da je uz ozbiljno angažovanje i trud, realno očekivati da će stan na dan imati popunjest oko 60%, postavlja se pitanje isplativosti izdavanja. Tako je realno očekivati da će se većina vlasnika stanova koja je napravila „izlet“ u kratkoročno, vratiti na dugoročno izdavanje stanova.
Ostaje da se vidi hoće li se i kada trend preokrenuti. Za sada sve ukazuje na to da bi stabilizacije moglo doći sa smirivanjem političkih tenzija i globalnog ekonomskog okruženja, dok dotle fleksibilnost i kvalitet ostaju glavni aduti onih koji žele da opstanu u biznisu kratkoročnog izdavanja.
U međuvremenu, Beograd nastoji da kroz pojačanu promociju i najavljene događaje vrati svoj turistički zamah i ponovo ispuni kapacitete kako privatnog tako i hotelskog smeštaja.
Dan u Beogradu osnovan je 2011. godine i jedan je od najčitanijih lokalnih portala u Srbiji. Osnivač i glavni urednik je Nenad Mandić – Ah Neša.
